אפיק הנחלמילון מונחי נדל"ן
הסברים פשוטים ומקצועיים למונחים שפוגשים בכל עסקת נדל"ן וקרקע בישראל.
תב"ע (תוכנית בניין עיר)תב"ע היא תוכנית בניין עיר: מסמך תכנוני סטטוטורי שקובע מה מותר לבנות על כל מגרש - ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, גובה, קווי בניין ושימושים.זכויות בנייהזכויות בנייה הן היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התב"ע: שטחים עיקריים ושטחי שירות, מספר קומות, תכסית, קווי בניין ומספר יחידות הדיור.טאבו (לשכת רישום המקרקעין)טאבו הוא הכינוי ללשכת רישום המקרקעין, שבה רשומות הזכויות בקרקע. נסח טאבו הוא המסמך שמראה מי הבעלים, אילו שעבודים והערות רשומים על הנכס.גוש וחלקהגוש וחלקה הם מספרי הזיהוי של קרקע בישראל: הגוש הוא אזור מדידה, והחלקה היא יחידת קרקע בתוכו. לפיהם מפיקים נסח טאבו ומידע תכנוני.קרקע פרטיתקרקע פרטית היא קרקע הרשומה בבעלות פרטית מלאה בטאבו, בניגוד לרוב הקרקעות בישראל שהן בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל בחכירה.קרקע חקלאיתקרקע חקלאית היא קרקע שייעודה בתב"ע הוא חקלאות. אי אפשר לבנות עליה מגורים בלי שינוי ייעוד, ורכישתה כהשקעה היא הימור על תכנון עתידי.הפשרת קרקעהפשרת קרקע היא הכינוי העממי לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה. זהו הליך תכנוני סטטוטורי, לא אירוע - ולכן "קרקע בהפשרה" היא הגדרה שדורשת בדיקה.שינוי ייעודשינוי ייעוד הוא אישור תוכנית חדשה שמשנה את השימוש המותר בקרקע - למשל מחקלאות למגורים או ממגורים למסחר. זהו לב העבודה של יזם קרקעות.ועדה מקומית לתכנון ולבנייההוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא הגוף ברשות המקומית שמנפיק היתרי בנייה, דן בתוכניות בסמכותה, גובה היטל השבחה ואוכף את חוקי הבנייה.ועדה מחוזית לתכנון ולבנייההוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה היא מוסד התכנון ברמת המחוז המאשר תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות מהותיות, כולל שינויי ייעוד, ודן בעררים.ותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור)הוותמ"ל היא ועדה ארצית שהוקמה בשנת 2014 כדי לאשר במהירות תוכניות גדולות למגורים במתחמים שהוכרזו "מועדפים לדיור". תוכניות ותמ"ל הפשירו שטחים חקלאיים נרחבים, גם בשרון.היתר בנייההיתר בנייה הוא האישור הרשמי מהוועדה המקומית לבנות, להרוס או לשנות מבנה בהתאם לתוכנית החלה. בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית.היטל השבחההיטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית בשיעור 50% מעליית שווי המקרקעין שנבעה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משולם במימוש: מכירה או קבלת היתר.מס שבחמס שבח הוא מס על הרווח (השבח) ממכירת זכות במקרקעין בישראל. שיעורו הבסיסי ליחיד הוא 25% על השבח הריאלי, עם פטור לדירת מגורים יחידה עד תקרה.מס רכישהמס רכישה הוא מס שמשלם רוכש זכות במקרקעין בישראל. לדירה יחידה יש מדרגות פטורות ומופחתות; על דירה נוספת, קרקע ומגרש משלמים שיעורים גבוהים יותר, 6% על קרקע.יזם נדל"ןיזם נדל"ן הוא מי שמזהה הזדמנות בקרקע או בנכס, מאגד את הזכויות, מוביל את התכנון והרישוי, מממן ומנהל את הפרויקט ונושא בסיכון - מהרעיון ועד למסירה.קבלן בניין (קבלן רשום)קבלן בניין הוא מי שמבצע עבודות בנייה לפי חוזה. בישראל עבודות מעל היקף מסוים חייבות להתבצע על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים.מפקח בנייהמפקח בנייה הוא איש מקצוע מטעם המזמין שמוודא שהקבלן בונה לפי התוכניות, המפרט, התקנים והחוזה, מאשר חשבונות ועוקב אחר לוח הזמנים והאיכות.עסקת קומבינציהעסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בנייה - דירות או בתים בנויים על החלק שנשאר בבעלותו - במקום כסף.קבוצת רכישהקבוצת רכישה היא התאגדות של רוכשים פרטיים שקונים יחד קרקע ובונים עליה בעצמם, באמצעות מארגן, במקום לקנות דירות מיזם. היתרון - חיסכון פוטנציאלי; החיסרון - הסיכון עובר לחברי הקבוצה.בלעדיות (הסכם בלעדיות עם מתווך)בלעדיות היא הסכם שבו בעל נכס ממנה מתווך אחד לשווק את הנכס לתקופה מוגדרת. בתמורה החוק מחייב את המתווך לבצע פעולות שיווק ממשיות, והמוכר מקבל שיווק מרוכז ואחראי.דמי תיווךדמי תיווך הם התשלום למתווך מקרקעין מורשה עבור תיווך בעסקה. הנוהג בישראל: כ-2% + מע"מ ממחיר המכירה מכל צד, ובשכירות - דמי שכירות של חודש + מע"מ. התשלום מותנה בהזמנה בכתב ובהיות המתווך הגורם היעיל.זיכרון דבריםזיכרון דברים הוא מסמך קצר שחותמים לפני החוזה כדי "לסגור" עסקה. בנדל"ן הוא עלול להיות חוזה מחייב לכל דבר, עם השלכות מס ומשפט - ולכן רבים ממליצים לא לחתום עליו ללא עורך דין.הערת אזהרההערת אזהרה היא רישום בטאבו המודיע שבעל הזכות התחייב לבצע עסקה בנכס. היא מגנה על הקונה מפני עסקה סותרת עד להעברת הבעלות.שמאי מקרקעיןשמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע מורשה שמעריך שווי של נכסים וקרקעות, בודק מצב תכנוני ומשפטי, ועורך שומות למשכנתה, למס, להיטל השבחה ולעסקאות.תשואה בנדל"ןתשואה היא ההכנסה השנתית מנכס ביחס למחירו, באחוזים. תשואה שוטפת (ברוטו/נטו) נמדדת משכירות; תשואה כוללת מוסיפה את עליית הערך. בקרקע אין תשואה שוטפת - כל הרווח מגיע מהשבחה.פרויקט בוטיקפרויקט בוטיק הוא פרויקט מגורים קטן ואיכותי - בדרך כלל בניין נמוך עם מספר מצומצם של דירות או קבוצת בתים - עם דגש על תכנון, מפרט ופרטיות.בית פרטי (צמוד קרקע)בית פרטי או "צמוד קרקע" הוא בית מגורים על מגרש משלו: בית בודד, דו-משפחתי, קוטג' טורי או וילה. שוויו נגזר מהקרקע וזכויות הבנייה לא פחות מאשר מהבית עצמו.פנטהאוזפנטהאוז הוא דירה בקומה העליונה של בניין עם מרפסת גג גדולה, לרוב יחידה בקומה. "מיני-פנטהאוז" הוא דירה בקומה גבוהה עם מרפסת גדולה אך אינה בקומה העליונה או אינה יחידה.התחדשות עירוניתהתחדשות עירונית היא שם כולל למסלולים שבהם בניינים ותיקים נהרסים ונבנים מחדש או מחוזקים ומורחבים, בדרך כלל במימון יזם שמקבל זכויות בנייה נוספות. המסלולים העיקריים: פינוי-בינוי, תמ"א 38 (שהסתיימה) והחלופות המקומיות לה.תמ"א 38תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק והרחבה או הריסה ובנייה מחדש. תוקפה הסתיים, ורשויות מקומיות אישרו תוכניות חלופיות.פינוי-בינויפינוי-בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבו מתחם בניינים ותיקים נהרס כולו ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה יותר. הדיירים מקבלים דירות חדשות, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת היחידות הנוספות.