אפיק הנחלתב"ע (תוכנית בניין עיר)
בקצרה
תב"ע היא "חוקת המגרש". היא קובעת אם על הקרקע אפשר לבנות מגורים, מסחר או כלום (חקלאות, שטח ציבורי), כמה קומות, כמה מ"ר ובאילו תנאים. לפני כל עסקת קרקע בודקים קודם כול את התב"ע החלה על החלקה.
ההסבר המקצועי
תוכנית בניין עיר היא תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. יש היררכיה של תוכניות: תוכניות מתאר ארציות (תמ"א), מחוזיות (תמ"מ), מקומיות ומפורטות. התוכנית המפורטת היא זו שממנה מוציאים היתר בנייה בפועל.
תב"ע כוללת תשריט (מפה עם צבעי ייעוד) והוראות (תקנון): ייעוד, שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות, מספר קומות, תכסית, קווי בניין, צפיפות (יחידות דיור לדונם), חניה, הפקעות לצורכי ציבור והוראות איחוד וחלוקה.
מידע תכנוני על כל חלקה זמין באתר "מידע תכנוני" של מינהל התכנון, באתרי הוועדות המקומיות ובתיק המידע שמזמינים מהוועדה המקומית. מסמך "מידע להיתר" (תיק מידע) הוא הדרך הרשמית לדעת מה בדיוק מותר.
דוגמה מהשטח
שתי חלקות סמוכות בהוד השרון, אותו גודל, הבדל של פי כמה במחיר: על אחת חלה תוכנית מפורטת למגורים עם 4 יחידות דיור, והשנייה עדיין בייעוד חקלאי ללא תוכנית מאושרת. הפער כולו הוא פער בתב"ע.
למה זה חשוב בעסקה
- ייעוד וזכויות הם מה שקובע את שווי הקרקע, לא הגודל בלבד.
- תוכנית "בהפקדה" עדיין אינה מאושרת - יכולות להיות התנגדויות ושינויים.
- שינוי תב"ע (שינוי ייעוד או תוספת זכויות) גורר בדרך כלל היטל השבחה.