זכויות בנייה

בקצרה

זכויות בנייה עונות על השאלה "כמה ומה אפשר לבנות פה?". הן נמדדות בעיקר במ"ר (אחוזי בנייה משטח המגרש), בקומות וביחידות דיור. ככל שיש יותר זכויות - הקרקע שווה יותר.

ההסבר המקצועי

הזכויות נקבעות בתוכנית המפורטת החלה על המגרש ומפורטות בתיק המידע להיתר. מבחינים בין שטחים עיקריים (מגורים, מסחר) לשטחי שירות (חניה, מחסנים, ממ"ד, חדרי מדרגות), ולכל אחד מהם הוראות משלו.

לצד הזכויות נקבעות מגבלות: תכסית מקסימלית, קווי בניין (מרחק מגבולות המגרש), גובה מקסימלי, מספר יחידות דיור ותקן חניה. "זכויות תיאורטיות" בתב"ע אינן תמיד מנוצלות במלואן בגלל מגבלות אלה או בגלל צורת המגרש.

זכויות שלא נוצלו ("יתרת זכויות") הן נכס: בבית קיים ניתן לעיתים להוסיף קומה או יחידה, וזה משפיע ישירות על השווי.

דוגמה מהשטח

מגרש של 500 מ"ר עם 60% בנייה עיקרית בשתי קומות מאפשר כ-300 מ"ר עיקרי. אם התוכנית מתירה שתי יחידות דיור, אפשר לתכנן דו-משפחתי - ולזה יש קהל רוכשים אחר לגמרי מבית יחיד.

למה זה חשוב בעסקה

• השווי נגזר מהזכויות; שני מגרשים בגודל זהה יכולים להיות שווים סכומים שונים מאוד.
• בדיקת זכויות מבוצעת מול תיק מידע עדכני, לא מול "מה שהשכן בנה".
• תוספת זכויות בתוכנית חדשה עשויה לגרור היטל השבחה במימוש.

שירותים קשורים

מדריכים קשורים

מונחים קשורים