אפיק הנחלמס שבח
בקצרה
מוכרים נכס ברווח? המדינה ממסה את הרווח, לא את המחיר. יש פטור חשוב למי שמוכר את דירתו היחידה, אבל על קרקעות, מגרשים ודירות נוספות משלמים.
ההסבר המקצועי
המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. השבח = שווי המכירה פחות שווי הרכישה (מתואם למדד) ופחות הוצאות מוכרות: שכר טרחת עו"ד ומתווך, היטל השבחה, שיפוצים, אגרות והוצאות השבחה מתועדות.
שיעור המס ליחיד על השבח הריאלי הוא 25%; על נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001 חל חישוב ליניארי עם שיעורים היסטוריים גבוהים יותר על חלק מהתקופה. בדירות מגורים חל "חישוב ליניארי מוטב" על התקופה שעד 2014.
פטור לדירת מגורים מזכה יחידה: בתנאים (החזקה 18 חודשים לפחות, תושבות, אין דירה נוספת), עד תקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה. על קרקע אין פטור זה.
דוגמה מהשטח
יורש שמכר מגרש בכפר סבא שנרכש על ידי הוריו לפני עשרות שנים חייב במס שבח לפי חישוב ליניארי. תכנון מס נכון (פריסת השבח על מספר שנים, ניכוי הוצאות) הפחית את המס משמעותית.
למה זה חשוב בעסקה
- על מכירת מגרש או קרקע אין פטור דירת מגורים - מתכננים מראש.
- שומרים קבלות: כל הוצאה מוכרת מפחיתה את השבח.
- הצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהעסקה.